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人民日报:我们的七夕 有爱有意义
2017-3-31 16:32:18   来源:黄山新闻网)

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原标题:抑制房租病态上涨需多措并举

又到了续租换租的季节。据《北京晚报》报道,相比于个人房东的直租房,租客们发现,机构化的长租公寓的租金提价幅度更高,一套一居室的涨价幅度最高竟能达到29%。专家指出,资本扎堆进驻的长租公寓市场需要抑制盲目涨价冲动,防范租金过高降低了租客租房的质量。

连日来,多地房租飙升已激起舆论涟漪。无论直租房还是长租公寓,租金上涨都不是心血来潮,而是演绎出一种可以把握的逻辑。在“遏制房价上涨”的时代背景中,有些人看到了租房市场蕴藏的巨大商机,于是干脆在租房上做文章,客观上也推动了房租上涨。此外,城市限购越来越普遍化,导致一些人只能通过租房解决居住问题,也是一个不可忽略的因素。

一些地方的房租非理性上涨,乃至处于失控状态,与中介是否有关?媒体报道的一个案例颇为典型:一名房东透露,自家房子要出租,120平方米的三居,心理预期7500元,来了两家中介,一家报价8500元给11个月,另一家加价到9000元,几轮过后租金涨到了每月10800元,给11个月……在这番“恶性”炒作下,最终的受害者显然是租客。中介无利不起早,哄抬房租不可能做赔本生意,而整个租房市场陷入发烧状态,“利益链”末端的租客只能吞咽高房租苦果。

现在少数中介行为不端,行走在违法犯罪边缘,造成很恶劣的影响。据报道,武昌警方调查发现,一伙黑中介以“纠纷”滋事为职业,蓄意坑害租客、欺诈房东,非法营业额高达3000余万元,“纯利润”超过1000万元。法院一审判决该团伙为黑社会性质组织,这是全国首例判决黑中介团伙犯黑社会性质组织罪。

黑中介只是导致租房市场不规范的重要元素,但不是唯一元素。2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》规定:“房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。”一些房东或中介大幅度提升房租,往往在租期即将到来之际,租客面临“要么忍、要么滚”的尴尬。租客往往无力博弈,不得不“挨宰”。

不正常的房租变化,看似只是房租问题,背后却是租房问题,而解决租房问题不能仅仅盯着租金。大力培育和发展住房租赁市场,已是上下达成的价值共识。一项研究表明,流动人口是我国特别是特大城市中最大的住房困难群体。2016年,中国流动人口的整体规模大概是2.4亿,这些人主要集中在特大城市。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,势在必行。

结合自身情况,参照发达国家经验,不难发现,唯有让民众愿意租房,并享受到租房尊严,租房市场才能兴旺。在德国,五成以上居民长年租房居住,究其原因,租客利益可得到充分保护——租金受到政府严格管制,房东不得随意撕毁合同。去年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》问世,对“房主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为均提出规范和约束。保护租客的合法权益已是公众呼声,也彰显了立法精神。

除了规范租房市场,加大租赁住房供应也不可或缺。我国租赁市场以个人分散租赁形式为主,统计显示,美国由机构持有或管理房源占比30%,日本高达83%,而我国不到5%。无论制度设计怎么变革,落点都应该是实现共赢,在精准监管中释放市场活力,在依法规范中保护民众权益。

“发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这是中央明确提出的要求。以此为契机,只要写好住房租赁这篇大文章,不仅可完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,更能让包括租客在内的民众更有安全感和归属感,并对提升城市发展潜力大有裨益。

(责编:董思睿、伍振国)

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(原标题:专家解读新版负面清单:和贸易战无直接关联,不是超前的过度开放)

国家发展改革委、商务部6月28日发布《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2018年版)》(以下简称2018年版负面清单),在一、二、三产业全面放宽市场准入,涉及金融、交通运输、商贸流通、专业服务、制造、基础设施、能源、资源、农业等各领域,共推出22项开放措施。

党的十八大以来,我国逐步形成和完善了自贸试验区的外商投资准入负面清单,并在2016年10月在全国实施了外资准入备案制,也就是外资准入的负面清单管理制度。2017年首次颁布了在全国范围内实施的独立的外商投资准入负面清单。2018年版负面清单保留48条特别管理措施,比2017年版的63条减少了15条,进一步缩小了外商投资审批范围。

 ▲资料图片。图据东方IC▲资料图片。图据东方IC

外资准入“负面清单管理模式”是指政府规定哪些经济领域不开放或者有限制,除了清单上的领域,其他行业、领域和经济活动都可以享受国民待遇,获得不低于内资的待遇。凡是与外资的国民待遇、最惠国待遇不符的管理措施,或业绩要求、高管要求等方面的管理措施均以清单方式列明。据悉,目前世界大多数国家均针对外商投资实行负面清单管理模式。

然而,虽然2018年版负面清单发布已一月有余,近日却在网上引起热议。有网友把它与中美贸易战相关联,更有人对此次开放力度之大表示担忧。为此,红星新闻记者采访了相关专家,进行分析解读。

2018版负面清单开放力度最大

是对外开放计划落实的一部分

2013年9月30日(29日),我国在上海自贸试验区公布首份《外商投资准入特别管理措施》(负面清单),开始进行外商投资负面清单试点。

在经过了上海自贸试验区及其他自贸试验区三年的试行后,经国务院批准,2016年10月8日,负面清单管理模式正式向全国范围推广。

 ▲资料图片。图据东方IC▲资料图片。图据东方IC

对外经济贸易大学教授、中国世界贸易组织研究会研究部主任崔凡介绍,从2016年负面清单推广到全国以后,负面清单实际上在不断地进行压缩,“我们对外商这些年来反映比较突出的领域,采取了实质性的开放的举措。让外商投资更自由化,便利化。”

“负面清单是中国近年来对外开放计划落实的一部分,并不是最近才开始做的。”他补充道。2016年10月外资准入负面清单管理模式在全国推开之后,2017年1月国务院发布国发2017年五号文,2017年8月发布了国发39号文,2018年6月发布2018年国发19号文,不断推动对外资的开放。

崔凡告诉红星新闻,我国目前在世界主要经济体中对外资的开放程度上总体处于较低水平,对外资限制程度较高,有进一步开放的必要性。在国际组织中,世贸组织、联合国贸发会议和世界银行都在国际投资领域有所涉及,但是在推动投资自由化方面,发达国家组成的经济合作与发展组织(OECD)是最热心的。

OECD对投资自由化问题一直密切关注。2003年,他们开始编制一个指数来监控各国的投资自由化程度。这就是外资限制指数。编制过程中,数据回溯到了1997年。1表示限制程度最高,0表示完全没有限制。数据中最开始一共只包括有45个经济体,后来陆续增加了一些经济体,到2017年公布的数据,已经包含了70个主要经济体。除了OECD所有成员,还包括G20所有其他成员,以及一些规模较大的发展中经济体。

中国目前在70个主要经济体中的限制程度比较高。而从2018年外资准入负面清单颁布后,中国进一步扩大开放,外资限制指数预期将会大幅度下降。

崔凡指出,纵向来看,从2016年事实上实施的全国版负面清单、2017年正式颁布的全国版外资准入负面清单到这次颁布的2018年版外资准入负面清单,以及对比以往历年的外商投资产业指导目录,这一次确实是开放力度最大的一次。从横向来看,我国在世界各个主要经济体中开放水平并不是很高,2018年的这次大幅度开放之后,现有开放程度只能说跟我们国家目前的经济发展水平相适应,并不是超前的过度开放。

负面清单属于外商投资领域

与贸易战无直接关系

对于此次出台的负面清单与中美贸易战之间关联的猜测,对外经济贸易大学国际经贸学院教授、外国直接投资研究中心主任卢进勇表示,中美贸易战牵扯的主要是贸易领域,而负面清单属于外商投资领域。

他解释称,在贸易领域的措施主要表现为调节关税,取消一些个不合理的非关税措施。“如果我明显采取了一些贸易方面的措施,还可以说是受贸易战或美国的压力,且可能跟贸易战直接相关的;但这次我们公布的负面清单是外商投资领域的,所以不能说负面清单是在美国的压力之下、在贸易战的逼迫之下采取的措施。“不能说和贸易战一点关系没有,但是没有直接的关系。”卢进勇表示。

崔凡认为,负面清单可以看作在目前逆全球化、单边主义、贸易保护主义抬头的情况下,我们对整体形势的应对措施。越是向世界各国开放,我们在应对单边保护主义的时候就越主动。“不断缩小外商投资审批范围,表明我们坚定不移地按照现有开放计划,向国内外继续扩大开放的坚定决心。不能因为有贸易摩擦,就不开放了或者放慢开放节奏,这样反而会把我们的改革开放进程打乱,对自己不利。”

卢进勇告诉红星新闻,今年4月,习近平主席在博鳌亚洲论坛2018年年会开幕式上就已经宣布,中国决定在扩大开放方面采取一系列新的重大举措。其中就包括大幅度放宽市场准入。确保放宽银行、证券、保险行业外资股比限制的重大措施落地,同时加大开放力度,加快保险行业开放进程,放宽外资金融机构设立限制,扩大外资金融机构在华业务范围,拓宽中外金融市场合作领域。尽快放宽汽车行业等制造业外资股比限制。

“这是按正常的步骤来推进的,并不是因为出现了中美贸易争端,我们就把这个事突然拿出来了。”卢进勇说。

他指出,一个国家的对外开放,和国家的大政方针有关,也和国家的产业竞争力有关。

“如果产业竞争力还较弱,的确需要采取一些措施加以适当的保护;如果产业竞争力提升了,这些保护就没有存在的必要了。”

卢进勇补充道,2018年版负面清单推出的22条开放措施,以服务业为主,同时也兼顾了制造业。“主要是因为这些行业,我们的竞争力得到了提升。”

对等待遇须作为一个新的参考系

加以考虑

卢进勇指出,国际投资领域有一条对等待遇,或者叫对等开放。“不能别人向我们开放,我们还不向别人开放。”

据统计,我国的对外投资额已经超过利用外资额,成为资本净输出国。卢进勇表示,“我们还得考虑‘一带一路’走出去,考虑对外投资的情况,考虑海外企业经营情况,以及他们在国外所受到的待遇的情况。因此,对等待遇必须作为一个新的参考系加以考虑。”

他举例道:“比如在新推出的22项开放措施中,取消特殊和稀缺煤类勘查、开采须由中方控股的限制;取消石墨勘查、开采的外资准入限制。我们国家对外投资的许多项目都投向矿业,且不止于勘查,还包括开采冶炼。”

卢进勇认为,2018年版负面清单以及新推出的22条开放措施,综合考虑了行业的发展现状、竞争力,以及国际规则和惯例。此外,国家也考虑到个别行业的实际情况,提供了过渡期。

比如这次开放的汽车领域,“2018年取消专用车、新能源汽车整车制造外资股比限制,2020年取消商用车外资股比限制,2022年取消乘用车外资股比限制以及合资企业不超过两家的限制”,为商用车和乘用车分别提供2年和4年的过渡期。

卢进勇同时指出,开放是大势所趋,势在必行。“我们这些行业经过多年发展,竞争力已经逐步提高,如果再过度保护可能就是害它。就像一个孩子到了18岁,有些事他可以独立去做了,这时候如果父母还不放手,他们觉得是好心,但实际结果可能是事与愿违的。”

“我们国家的服务业、制造业经过这些年的发展,已经走到了这么一个节点,即不要再过度保护,而要让外资进来,让这些行业面对竞争。短期内可能会有点压力,但是经过几年的适应,从长期发展来看是有好处的。”卢进勇说。

放开股权限制不代表没有管理

卢进勇强调,进一步开放准入,取消外资股比限制,并不等于没有监管。“这只是股权限制的放松,除了股权控制的手段以外,国家还有很多的管理措施。”外资在中国办企业、开展生产经营活动,首先要遵守中国的法律、接受中国政府的管理。

与此同时,卢进勇指出,首先,在扩大对外开放以后,要由原来的事前监管,向加强事中、事后监管转变;要结合我国实际,学习和借鉴国际上成熟的金融监管做法,补齐制度短板,完善资本监管、行为监管、功能监管方式,确保监管能力和对外开放水平相适应。第二、要防范对外开放的政策不能原汁原味地得到落实,要防止出现“弹簧门”、“玻璃门”、“旋转门”。第三、着力营造公平高效的市场营商环境,在中国市场上构建真正的让国企、民企、外企公平竞争的环境。

2018年3月14日,《国务院2018年立法工作计划》对外公布,其中外国投资法草案赫然在列。

“对外资进行国家安全的审查是各国一项通行的做法。我们国家对外资也是有国家安全的这种审查的,这种国家安全审查制度现在就有,目前主要体现在外资并购领域,将来《外国投资法》颁布以后会更加健全。”崔凡说。

 
 
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